Home    Información del Mercado » Los espacios de trabajo se transforman

At a glance

COWORKING ESPAÑA

Los espacios de trabajo se transforman

El cambio silencioso – Qué ha pasado en los últimos 10 años en España?

Mucho ha variado el panorama económico de España en los últimos años. Con un amago de la recuperación en 2010, la economía volvió a contraerse para que finalmente iniciara una nueva etapa de crecimiento económico a partir de la segunda mitad de 2013. La mejora sostenida de los indicadores económicos devolvió la confianza a consumidores y empresarios en un país que anhelaba una recuperación definitiva de la actividad y mantenía todavía fresco el recuerdo de los años de bonanza económica anteriores a 2007. La Gran Recesión que atravesó España creó un antes y un después en muchos sectores de la economía y también en la forma de trabajar en los espacios de oficinas.
El mercado de oficinas de Madrid es el más representativo de España con casi 15.000.000 m² de stock seguido de Barcelona con cerca de 5.650.000 m² y en tercer lugar se sitúa Valencia con alrededor de 700.000 m² de espacios. La recuperación del mercado de oficinas en estas tres ciudades comenzó en 2013, se mantuvo durante 2014 y siguió la misma inercia en 2015. A partir de 2016 comenzó la fase de consolidación y ahora seguimos en esa dinámica.
El gráfico que encabeza esta página representa la contratación de espacios de oficinas en el mercado de Madrid y su área de influencia. Pero si en los años 2004 – 2007 hablábamos de un mercado consolidado y hoy en día también, por qué las cifras de contratación son diferentes? ¿A qué se debe? Fácil: la forma de trabajar en las oficinas ha cambiado.

Open space: El primer coworking – Entorno favorecedor para las nuevas tendencias

Como toda tendencia, se necesitan unos precedentes y un determinado entorno que hagan posibles los cambios. En el caso del trabajo en oficina los antecedentes se encuentran en el cambio de mentalidad de los empresarios y por supuesto, en la búsqueda continua de la eficiencia y la reducción de los costes.
La recesión económica española hizo que las empresas se centraran todavía más en el proceso de optimizar los espacios de trabajo y la reducción de los gastos fijos. Los espacios abiertos (open spaces) ya eran habituales en la forma de trabajar de las empresas pero la crisis económica se llevó por delante los últimos despachos que algunos directivos de rango intermedio todavía disfrutaban y los sustituyó por mesas de trabajo al lado de sus subordinados. Atrás quedan los muebles de caoba, la jerarquía visible y los espacios desaprovechados.
Directivos, seniors, juniors y becarios se sientan ahora en las mismas mesas y trabajan con las mismas herramientas a muy poca distancia de otros departamentos que se estructuran de la misma forma.
Nació así una nueva forma de trabajar.

Mismo mercado. Distinta vara de medir

La menor contratación de espacio por trabajador ha hecho que el take-up se vaya ajustando a esta nueva forma de trabajar dentro de los edificios de oficinas. De forma continua, durante los últimos diez años el espacio por trabajador se ha ido reduciendo. Por ello, cuando se analiza el take-up del periodo anterior a 2007 con el take-up del periodo posterior a 2007 hay que tener en cuenta todos estos cambios.
Los analistas hacemos medias de todo tipo de variables. Se busca a través de los promedios capturar las tendencias de los mercados. Pero la interpretación final ha de tener en cuenta otros inputs que puedan afectar a esos mercados y las estadísticas tienen que reflejar la realidad. No se trata en ningún caso de manipular los datos o de buscar un resultado conveniente, pero una media que incorpore años de contratación con parámetros diferentes, no se ajustaría a la realidad. Es por ello que la media de contratación en el mercado de Madrid se empieza a calcular a partir de 2008.

Las nuevas formas de trabajar – ¿Qué buscan los empleados?

Muy probablemente los empleados no sepan qué es lo que necesitan. O bien creen que lo saben o bien tienen una idea poco clara o poco realista de cómo les gustaría que fuese su lugar de trabajo. Pero esto es una cosa de dos: empleado y empleador. Y la respuesta tiene que satisfacer a ambos.
Lo que sí saben los trabajadores es lo que no quieren. No quieren unos espacios de trabajo que los aísle, que los encasille o que les merme la creatividad. Introducir mesas de futbolín, de ping-pong o consolas de video-juegos no parece ser la solución.
Se necesita flexibilidad e incrementar la comunicación entre los empleados. La venta cruzada es una consecuencia positiva del incremento de la comunicación.

TRABAJAR DESDE CASA – ¿Cuánto somos de responsables?

Una posible solución en la que piensan tanto los empleados como los autónomos o freelances es trabajar desde casa. Después de años de trabajo en entornos “reglados” las personas se suelen consideran a si mismas lo suficientemente responsables como para desarrollar sus actividades desde casa a tiempo completo, aunque estas labores dependerán en mucha medida del perfil del trabajo que se esté desarrollando
Pero trabajar desde el hogar implica sufrir distracciones y disminuye la probabilidad de enriquecerse con nuevas ideas de otros compañeros o la venta cruzada.
Hay empresas que ya han implementado el sistema de que los empleados trabajen un día a la semana desde casa o que trabajen las primeras dos horas en el hogar e ir después al trabajo para evitar así los molestos atascos y están denado buenos resultados.
Lo más importante es que haya una política de gestión que consiga la conciliación entre la vida familiar y laboral y al mismo tiempo, una productividad lo más alta posible.

EL VALOR AÑADIDO – ¿Qué hace diferente a un business center?

Lo que ofrece un business center no son las cuatro paredes necesarias y mesas de trabajo para desarrollar una actividad de oficina. El objetivo de este tipo de empresas tiene que ser el de aportar valor añadido a sus clientes. Es lo que buscan los usuarios que comparten espacios con otros usuarios de su mismo sector o sectores diferentes.
Por valor añadido se puede entender desde ofrecer servicios complementarios, gestiones de todo tipo, incrementar los contactos de trabajo o incluso servicios que los clientes todavía no demandan porque no saben que existen.
Por supuesto no todos los usuarios de un business center quieren integrarse en una comunidad, pero todos los emprendedores tienen necesidades.
Y lo más importante, será la forma más efectiva de utilizar ese valor añadido como herramienta de marketing. No hay nada más efectivo que tus clientes te recomienden.

ESPECIALIZACIÓN Y SEGMENTACIÓN – ¿Mercado al alza o a la baja?

El número de centros de trabajo de coworking está aumentando continuamente. Al mismo tiempo se observan cómo varias de estas empresas están cerrando sus puertas. De cara al mercado, los posibles emprendedores se preguntan si este tipo de negocio es rentable o solo una moda pasajera. No cabe duda que el coworking es una evolución en línea de las nuevas tendencia e irá a más y cada vez será más habitual trabajar en estos ambientes.
Pero como es normal al comienzo de toda tendencia, son muchos los operadores que quieren posicionarse y sumarse al boom de las corrientes. En un mundo disruptivo donde hay tecnología que se queda obsoleta incluso antes de salir al mercado, la estrategia de posicionamiento puede ser la principal ventaja. Sin embargo, los operadores poco a poco se van especializando y expulsan del mercado a los que no cumplen con las expectativas de los usuarios.

BUSINESS PLACES Y COWORKINGS – ¿Lo mismo con diferentes nombres?

Estos dos conceptos se utilizan como sinónimos y ello se debe a que sus actividades se pueden solapar en un momento dado. Pero sus esencias son diferentes. Cuándo un propietario se pregunta qué tipo de negocio tener, si un business places o un coworking, la respuesta dependerá del tipo de clientes al cual va enfocado. Hay clientes que necesitan que el nivel de interacción sea muy alto, y en ese caso, un coworking es más adecuado.
Los empresarios tienen que analizar el nicho de mercado en el cual se quieren ubicar y sobre todo el perfil de clientes al que se quieren enfocar.
No tener claro cuál de las dos actividades se quieren desarrollar puede ser muy peligroso para la viabilidad del negocio.

NUEVAS TENDENCIAS NECESITAN NUEVOS PERFILES – ¿Cómo se construye una comunidad?

Muchos de los puestos de trabajo que se van a tener que cubrir en el futuro ni siquiera están inventados a día de hoy. Nuevas formas de trabajo están surgiendo y una de ellas es la figura del community builder.
Un community builder es la persona encargada de crear las sinergias entre los usuarios de un co-working y conseguir que se forme la comunidad. Es el responsable de crear esa identidad dentro del espacio que posteriormente serán las oficinas que albergarán ese coworking.
Los expertos de los espacios de coworking recomiendan que primero se ha de contratar un comunity builder antes de alquilar las oficinas y una vez que ya se tiene la comunidad, hay que dar el siguiente paso y diseñar las oficinas.
Saltarse el primer paso puede ser catastrófico para el negocio. Puede que el tiempo hasta que se consiga la comunidad sea demasiado y eso puede acarear la quiebra de la empresa.

LOW COST vs. PREMIUM – Mismos usuarios con diferentes perfiles de gasto

Resulta cuanto menos curioso que los consumidores, en general, no tienen un perfil muy bien definido en cuanto a los precios que están dispuestos a pagar por diferentes servicios. Una persona puede ser usuaria de vuelos low-cost y al mismo tiempo un cliente habitual de cafeterías Premium.
Podría ser contradictorio, pero las comparativa de precios deja paso a la comparativa de experiencias. Algunas empresas ya no compiten en precios sino en las experiencias que puedan proporcionar a los clientes y eso hace que el precio pase a segundo plano.
Lo mismo ocurre en el mercado de los business centers. Se podría argumentar que el principal atractivo de este tipo de espacios de trabajo es el ahorro de costes que supone para los clientes. Nada más lejos de la realidad. El principal atractivo de estos ambientes de trabajo son las experiencias que puedan transmitir a los usuarios y eso se traduce en una rentas de alquiler más altas.

SENTIRSE PARTE DEL EQUIPO – ¿Cómo identificarse con el ADN de la empresa?

Los empleados necesitan sentirse parte de la empresa e identificarse con sus valores. Eso es más difícil de conseguir pero mucho más efectivo. Integrar a los empleados, crear sinergias, que colaboren, que se enriquezcan cada día será considerado como un valor añadido.
No es el rótulo de un edificio o el color de las corbatas lo que hace que un empleado se sienta parte de la compañía. Es la filosofía de las empresas que debe impregnar en la mentalidad de los trabajadores y hacerles parte del equipo.
Si en el futuro las empresas tendrán sus sedes principales de menor tamaño y los empleados se ubicarán en diferentes edificios, con espacios colaborativos, más cerca de sus domicilios o simplemente en espacios mejor acondicionados que cambian al mismo paso de las tendencias, será la capacidad de las empresas en saber transmitir sus valores lo que la mantendrá unida.

LOS GIGANTES INMOBILIARIOS ENTRAN EN EL COWORKING – Las tendencias se refuerzan con nuevos actores

En abril de 2017 Merlin Properties, uno de los gigantes tenedores de activos de oficinas con una superficie de oficinas en propiedad de xx m², entró en el mundo del coworking con una participación en Loom House. Merlin Properties ha creado junto con Loom House una nueva marca llamada Twisttt para ambientar con este tipo de “arquitectura” algunos de sus activos que Merlin tiene en propiedad. La SOCIMI
Colonial también ha tomado posiciones en el sector de oficinas con espacios compartidos mediante la compra de un paquete de participaciones de control en la empresa especializada en coworking Utopic_US. De esta forma, Colonial pasa a tomar posición en la toma de decisiones de ésta empresa. Esto cobra especial importancia después de que Colonial lanzara un oferta pública de adquisición sobre el 100% de la socimi Axiare.
La entrada de estos nuevos actores es una muestra más de que los grandes propietarios no son ajenos a las nuevas tendencias y de que éstas han venido para quedarse.

GRANDES OPERADORES APUESTAN POR ESPAÑA – Las superficies alquiladas se expanden

WeWork entró en España y se situó en los dos grandes mercados de oficinas: Madrid y Barcelona. En Madrid alquiló 5.500 m² en el Paseo de la Castellana y en Barcelona se situó en la zona 22@ con 7.000 m². Spaces, el coworking de Regus, también tiene alquilados 6.000 m² en el distrito de la innovación. Ambos gigantes han hecho públicas sus intenciones de abrir más centros de trabajo en los próximos años.
Glue Concept, otro actor del coworking, alquiló recientemente 1.800 m² en Madrid y el servicio que proveerá a sus clientes hace honor a la palabra “flexible”: estará abierto 24 horas, 7 días a la semana.
Lo que convierte en diferente la entrada de estos actores es la superficie que han alquilado. En este tipo de mercado donde predominaban tradicionalmente las pequeñas superficies, la entrada de estas empresas con amplios espacios refleja la consolidación del mercado de los coworkings.

CORRELACIÓN ENTRE UBICACIÓN Y NIVELES DE RENTAS – Precios desde low-cost hasta prime

Las rentas de los espacios de coworking se comportan de una forma parecida a las rentas de los edificios de oficinas tradicionales. Se observa una correlación entre la zona en la que se ubica la empresa de espacio compartido y el precio de alquiler por metro cuadrado.
Los espacios de coworking no son espacios sinónimos de servicios low-cost. Dependerá del servicio que ofrezca y la ubicación de cada negocio de este tipo para poder situar sus rentas a lo largo de la escala de precios.
Los negocios que se ubicarán en las zonas prime van a aspirar a las rentas más altas y los que se alejen de las zonas centrales tendrán unas tarifas más bajas.
Además de la ubicación será el valor añadido que puedan ofrecer a sus clientes lo que les diferenciará en el nivel de rentas.

Noticias Relacionadas