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At a glance

OFICINAS MADRID T3 2017

Menor actividad de la demanda

ENTORNO ECONÓMICO

Se mantiene dinámica la actividad empresarial a nivel nacional y también en la Comunidad de Madrid. En el tercer trimestre del año el Producto Interior Bruto español se incrementó en 0,8%, según datos adelantados del Banco de España. Es un dato positivo y en línea con el crecimiento de la economía española en los últimos diez trimestres. La tasa de desempleo sigue disminuyendo en un contexto de aumento de creación neta de sociedades mercantiles. La inflación continúa estando en un nivel controlado y no supone una amenaza para el nivel general de los precios.

CONTRATACIÓN SUPERIOR AL ACUMULADO T1-T3 2016

El mercado de ocupación de espacios de oficinas en la Comunidad de Madrid sigue inmerso en la adaptación de las nuevas tendencias del trabajo.
Las empresas, en su búsqueda continua de la eficiencia y la reducción de los costes crean formas de trabajo que se ajusten a estos objetivos al mismo tiempo que intentan aumentar su operativa. Cada vez se escucha más el término workplace strategy que implica: optimización, flexibilización, creación de sinergias, cross selling, open spaces, hot desking, etc…
En esta línea, los espacios de trabajo compartidos cada vez tienen más protagonismo en el mercado de alquiler de espacios de oficinas. Prueba de ello es la operación más importante que se ha firmado en el tercer trimestre del año: WeWork ha alquilado 5.455 m² en el corazón financiero de Madrid, que serán dedicados íntegramente al co-working.
En total, entre los meses julio-septiembre se han contratado 88.700 m² de oficinas, un 5% más que en el mismo periodo del año pasado. Eligiendo solo los terceros trimestres de cada año entre 2008 y 2016 (ambos incluidos) la media es de 77.850 m². Respecto a esta cifra, el take-up de 3T 2017 supone un incremento del 14%.
En términos acumulados, en los tres primeros trimestres del año se han contratado 330.000 m² de superficies de oficinas, un 8% más que en el mismo periodo de 2016. Comparado con la media de contratación de los últimos nueve años (2008-2016) que se ha calculado sobre los años en que las nuevas formas de optimizar los espacios han cogido impulso, se queda a solo 50.000 m² de esta marca.
El número de contratos firmados durante el tercer trimestre de 2017 fue de 83. Aunque es menor que los dos trimestres anteriores (114 contratos firmados en T2 2017 y 111 en T1 2017), en términos agregados se mantiene en un nivel muy parecido a 2016: en lo que llevamos de año, el promedio trimestral es de 103 operaciones frente a 109 del mismo periodo del año pasado.

ABSORCIÓN NETA POSITIVA

La superficie disponible se sigue comprimiendo. En el mercado de oficinas de Madrid la tasa de disponibilidad se redujo desde 11% a finales de junio hasta 10,5% a cierre de septiembre.
Los propietarios de los edificios continúan mejorando las calidades de sus activos, en un escenario de confianza en que los retornos futuros recompensarán las inversiones previas realizadas.
Todas estas rehabilitaciones que se están llevando a cabo en zonas del centro de la ciudad están creando un nuevo marco en el mercado de Madrid, donde las barreras de las zonas se están difuminando. Esto está provocando que zonas de oficinas ya no compiten tanto entre sí y la competencia se está trasladando poco a poco a la calidad de los edificios. Los inquilinos están dispuestos a irse a zonas alternativas si la calidad de las oficinas es superior.

LAS RENTAS MANTINEN LA TENDENCIA ALCISTA

El recorrido en los precios de los alquileres que se avisaba en los informes anteriores se está materializando. La renta media de Madrid y su área de influencia se incrementó un 13% respecto al mismo trimestre de 2016 hasta llegar a 17,4 €/m²mes (15,3 €/m²/mes en T3 2016).
Por otra parte, la renta prime se ha incrementado un 7% en comparación con el valor que registraba hace un año y se sitúa actualmente en 31 €/m²/mes (29 €/m²/mes en T3 2016). Destacan dos operaciones realizadas en Independencia 6 y Castellana 41 con unos niveles de rentas por encima de 35€/m²/mes.

PERSPECTIVAS

Las previsiones de crecimiento económico se mantienen optimistas a nivel nacional y europeo. Se espera que 2017 cierre con un incremento del PIB español del 3,2%. La actividad empresarial seguirá siendo dinámica y continuará la creación de puestos de trabajo en oficinas. Los precios de los alquileres mantendrán la presión al alza en los próximos trimestres.

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