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OFICINAS BARCELONA — 22@ T4 2017

Consolidación del distrito de la innovación

SI EL DISTRITO 22@ NO EXISTIESE, HABRÍA QUE INVENTARLO

Con 17 años de historia, el distrito 22@ (también conocido como el barrio del Poble Nou) se ha ido consolidando poco a poco como una de las zonas por excelencia donde multitud de empresas buscan ubicar sus oficinas. Si en un principio este área se enfocaba a empresas con un perfil más innovador, dedicadas a la investigación, con un uso intensivo de tecnología, actualmente las empresas que ocupan espacios de oficinas en 22@ tienen perfiles de actividad muy variados.
La confianza por parte de los inversores en este distrito se ha ido consolidando y una muestra de ello ha sido la compra de la torre Agbar a principios de este año por la SOCIMI Merlin Properties. En estos momentos Merlin está rehabilitando este edificio con una inversión en torno a 15 millones de euros para convertirlo en “multiinquilino” y confía en que la buena marcha del mercado de oficinas será capaz de devolver el capital invertido en la reforma mediante los retornos futuros.
No cabe duda de la buena inercia del mercado inmobiliario barcelonés y quienes pasean hoy por esta zona observan la dinámica actividad de las grúas y de los trabajadores de la construcción. Pronto comenzarán nuevas obras y a nadie molesta la existencia de naves industriales en desuso que todavía quedan por el barrio; es cuestión de tiempo que sean reemplazadas por nuevos inmuebles de oficinas o residenciales con las últimas calidades de acondicionamiento.
A lo largo del presente informe se analizará el mercado de ocupación y el de la inversión. Los profesionales del sector inmobiliario confían en que la robustez del mercado inmobiliario de Barcelona y su área de influencia pueda mitigar de alguna forma la incertidumbre añadida con la que se afronta el último trimestre del año y el comienzo de 2018.

RELEVANCIA EN EL TAKE-UP DE BARCELONA

La contratación de espacios de oficinas en el distrito 22@ se ha ido incrementando en línea con la recuperación económica y hoy es una zona de referencia donde empresas nacionales e internacionales buscan ubicarse. Es tal la consolidación de esta subzona que en lo que va de año el 32% de la contratación de superficie de oficinas se ha efectuado en distrito 22@.
Importantes operaciones se han firmado en este área en los últimos años. El anuncio a principio de 2016 del traslado de las oficinas del bufete Cuatrecasas a la zona 22@ con una superficie sobre rasante de 21.053 m² supuso un sólido impulso, consecuencia de la apuesta por parte de las empresas por un cambio cultural que buscan ubicarse en una zona innovadora y tecnológica.
2017 vino a reforzar una consolidación del 22@ que ya estaba en marcha. La compañía Shibsted pre-alquiló 10.200 m² en el primer trimestre mediante un desarrollo llave-en-mano. En el segundo trimestre, Amazón, el gigante del comercio electrónico, firmó el alquiler de 10.240 m² en un edificio de nueva construcción. Las operaciones más recientes reflejan también el interés que tienen los operadores que implementan las nuevas tendencias en los espacios de oficinas: el coworking de Regus “Spaces”- alquiló 3.000 m² en el primer trimestre de 2017 y otros 3.000 en el segundo. En la misma línea, el gigante estadounidense del coworking, WeWork, pre-alquiló en el tercer trimestre 7.000 m² de espacio de oficina convirtiéndose en vecino de Amazon. Otras operaciones destacadas han sido los alquileres de la ONG Médicos sin Fronteras y Hewlett-Packard con 8.250 y 7.000 m² respectivamente.

22@ ATRAE GRANDES DEMANDAS

El distrito 22@ es por naturaleza la zona donde se prevé que el Central Business District (CBD) barcelonés pueda crecer. Las empresas empiezan a buscar oficinas en Poble Nou como ubicación alternativa al corazón financiero de la ciudad condal.
En cuanto a los rangos de superficies se observa un comportamiento diferente respecto al resto de la ciudad condal. Las demandas de pequeñas superficies, de momento prefieren quedarse en el CBD tradicional. En los tres primeros trimestres de 2017 se han firmado nueve operaciones con superficies de hasta 300 m² sumando un total de 1.502 m². Eso representa solo el 2% del volumen contratado en 22@ en lo que va de año. En comparación, el CBD sumó 2.244 m² en 14 operaciones de este tamaño.
Por otro lado, las superficies a partir de 3.000 m² han sumado el 61% del total de la toma de espacios en Poble Nou.
En consecuencia, son las demandas más grandes las que buscan situarse en el distrito de la innovación. Ello se debe también a la escasa disponibilidad de grandes superficies (más de 3.000 m²) dentro del CBD lo que obliga a las empresas a irse a otras zonas.
El número de contratos se ha mantenido estable a partir de 2011 con un repunte al alza en 2016.

ÍNDICE DE CALIDAD DE LOS EDIFICIOS

La calidad constructiva de cada uno de los inmuebles en España (salvo en País Vasco) se determina de forma sistemática por el Catastro y se consigna en un índice que va de 1 a 9, donde la mejor calidad constructiva recibe el valor más bajo. Además, existe una calificación literal de A, B ó C para edificios con características especiales de modernidad, que en este informe se ha normalizado en 0. En síntesis, el índice de calidad va de 0 a 9. Analizando los edificios que componen el parque de oficinas de 22@, no existen calidades más allá del valor de 4, eso se traduce en que la calidad de los edificios de oficinas en esta zona es relativamente buena.
Para efectos de análisis se han hecho las agrupaciones de calidad de la tabla 1. La calidad del stock de 22@ se espera que mejore a medida que nuevos edificios se vayan incorporando al mercado.

DINAMISMO EN LA CONSTRUCCIÓN

La actividad promotora ha estado casi paralizada durante muchos años, lo cual no era de extrañar teniendo en cuenta la situación del mercado inmobiliario que sufrió de lleno el impacto de la crisis económica.
A medida que la recuperación del mercado de oficinas en Barcelona y su área de influencia se estaba convirtiendo en una realidad, los promotores iniciaron progresivamente nuevos desarrollos de edificios de oficinas.
Algunos de esos edificios se han entregado recientemente, otros siguen en obras y las recientes compras de suelos mantendrán el dinamismo de la construcción.
En esta línea, Meridia Capital adquirió 43.400 m² de suelo en el distrito tecnológico de Barcelona donde construirá 32.200 m² de oficinas. Otra operación importante de compra de suelo la protagonizó el fondo estadounidense Värde Partners con la adquisición de 52.000 m² de superficie que cuentan con una edificabilidad total de 51.710 m² para oficinas.
El bufete de abogados Cuatrecasas, después de levantar un edificio de oficinas de 20.000 m², volvió a comprar otro solar en 22@ en el mes de noviembre de 2017 donde van a construir otro complejo de oficinas de 9.200 m², que espera estar finalizado a finales de 2020.
Para 2019 se espera que se entreguen al mercado 405.300 m² de nueva superficie de oficinas en el mercado de Barcelona y su área de influencia. De ese volumen, 270.000 m² corresponderán a desarrollos ubicados en Poble Nou (el 60%).
También hay proyectos (suelos finalistas con licencia de obra donde todavía no se está construyendo) que pronto se empezarán a construir. En total, estos proyectos entregarán al mercado alrededor de 108.500 m² a finales de 2020 de los cuales 24.500 m² serán en 22@. Esta cifra irá creciendo a medida que más superficie de suelo se convierta en finalista.
La superficie disponible en 22@ era de 99.720 m² a cierre del tercer trimestre de 2017 con un stock de 793.330 m², lo que se traduce en una tasa de disponibilidad del 12.6%. Como superficie disponible se ha introducido también la Torre Agbar que ya cuenta con una oficina piloto.

PRECIOS DE LOS ALQUILERES AL ALZA

Los precios medios de los alquileres siguen la misma dinámica del mercado de oficinas barcelonés. Las rentas en la ciudad condal y su área de influencia comenzaron a remontar a partir de 2013.
En la zona 22@ los precios se incrementaron con fuerza en los tres primeros trimestres del año.
Se espera que esta tendencia siga al alza debido a la nueva oferta de edificios que se entregarán al mercado en los próximos años y cuyas rentas de salida se situarán por encima de la renta media del 22@.

GRAN APETITO DE LOS INVERSORES

Barcelona es junto a Madrid, la puerta principal de entrada de los flujos de capitales internacionales. Eso cobra especial importancia en un contexto de mercado, donde cerca del 70% del dinero que se invierte en el inmobiliario en España proviene del extranjero.
Dentro de ese mercado, la zona de 22@ está en el punto de mira de los inversores. Con un mercado de ocupación dinámico y la tasa de disponibilidad en descenso, los riesgos de tener los edificios vacíos en esta subzona son cada vez menores. Esto atrae a los inversores y la presión compradora resultante comprime las rentabilidades. Si hace un año, en la zona de 22@, la media de las yields en oficinas se situaban en la horquilla de 4,5%-5%, en los últimos meses se han estudiado operaciones por debajo del 4%.
La inversión en el sector oficinas de Cataluña en los tres primeros trimestres de 2017 alcanzó 665 millones de euros. Casi la mitad (48%) de este volumen se destinó a la compra de activos ubicados en el distrito 22@.
La operación más importante del año realizada en el mercado inmobiliario de Barcelona y su área de influencia y fue la compra de la torre Agbar (el activo estrella de 22@) por parte de Merlin Properties con un importe de 142 millones de euros. Este activo cuenta con una superficie de 30.000 m² y en estos momentos la SOCIMI lo está rehabilitando. Además destinará 15 millones de euros a la reforma para darle un uso exclusivo de oficinas con un modelo multiinquilino.
La segunda transacción más relevante de 2017 también se realizó en 22@ con la compra del complejo de oficinas Luxa (Luxa Gold: alquilado a Wework y Luxa Silver: alquilado a Amazon) por 90 millones de euros.
Durante 2016, la operación más importante del año se realizó en el sector retail: la división inmobiliaria de Deutsche Bank compró el centro comercial Diagonal Mar por un total de 493 millones de euros. Este activo se ubica a las puertas de 22@. El hecho de que en Poble Nou la oferta de retail es muy limitada y que tampoco se espera que se vaya a ampliar en el corto plazo, hizo presión sobre el precio de este activo al alza. En estos momentos Diagonal mar se está reformando con un presupuesto de 34 millones de euros, una muestra más de la revalorización de este activo gracias a su ubicación y la escasa oferta de centros comerciales en la ciudad condal.

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